Adensamento Habitacional
por Milton Bigucci – 20 de junho de 2011
Ouço muita gente reclamar que o trânsito está caótico e a causa apontada são os novos prédios construídos.
É importante entrarmos na questão com mais razão e profundidade e menos emoção.
Nas maiores cidades do mundo o coeficiente de utilização dos terrenos é bem diferente dos números brasileiros.
Expliquemos o que é coeficiente de utilização: É o numero de m² que se pode construir vezes o numero de m² do terreno. Exemplo: Em um terreno de 1mil m² pode-se construir quatro vezes a área ou seja, 4mil m², equivalente a X aptos.
Enquanto no Brasil o coeficiente chega a quatro vezes, em algumas cidades do mundo os multiplicativos são bem maiores, por exemplo: em Xangai, 17 vezes a área do terreno; Pequim, de 15 a 20 vezes; Japão, 25 vezes; e New York, cidade ultra-adensada (todos querem viver ou ir para lá) tem índice altíssimo, com arranha-céus imponentes.
Em São Paulo ou no ABC as pessoas moram normalmente na periferia e trabalham no centro ou nos bairros. O deslocamento diário, além do estresse, causa um ônus maior. É preciso levar infraestrutura, custando bem mais ao poder público e para todos nós – população, que pagamos a conta – e para quem compra o imóvel.
A verticalização das regiões centrais é fundamental para permitir que mais pessoas morem onde haja infraestrutura, bem como, aplicar em transporte coletivo, redes de metro, trem leve etc.
Em São Bernardo do Campo há um excelente exemplo. A Prefeitura está executando um rebaixamento com uma passagem de nível entre o corredor ABD e a Avenida Senador Vergueiro. Obviamente, virá a melhorar o trânsito da região. Outro exemplo: a construção da ponte do lado direito da via Anchieta, próximo ao Ginásio Poliesportivo, com a transposição da via. Outro: a retomada do viaduto semi-construído da via Anchieta km 22.
Medidas como permeabilização do solo, uso de águas pluviais, sustentabilidade, rodízios são necessárias para enfrentar o adensamento que tem de ser visto não como mal, mas como solução.
Se restringimos as habitações, mais caras elas ficarão e quem pagará a conta será principalmente a classe média. Todo filho que casa quer morar na sua cidade perto de sua família e sem adensamento não será possível, e será mais caro. O que todos temos que planejar são cidades para o presente e o futuro, não com soluções temporárias ou provisórias. A construção civil dá emprego para milhares de pessoas, sem considerar os produtores de móveis, eletrodomésticos, material de cama e mesa etc. Dá moradias onde há déficit. Prefeitos que não quiserem barrar o desenvolvimento de suas cidades devem aplicar recursos em infraestrutura e não restringir o direito à moradia, com leis limitadoras ou inibidoras.
Qualquer restrição ou limitação causa o encarecimento da moradia para a classe média. Sob o pretexto de conceder moradia popular não se pode barrar o crescimento da classe média, que representa metade da população brasileira, e é ela que vai pagar a conta. Há muito recurso do PAC para infraestrutura e habitação popular. Não precisa a classe média pagar mais por uma moradia sob o pretexto de alavancar o popular.
Atualmente em algumas cidades estão sendo criadas a figura da outorga onerosa. O que é? A prefeitura retira o direito de construir quatro vezes a área do terreno, por exemplo, e na mesma lei dá o direito, desde que o comprador pague uma boa verba para um fundo, destinado a construir moradias populares ou infraestrutura. Parece piada, mas é assim que funciona. É assim em São Paulo, onde podia se construir até quatro vezes a área do terreno, agora sem outorga pode-se construir duas vezes, e em algumas zonas até 3 vezes com o pagamento da outorga. Em Santo André o índice básico é 2,5.
Segundo dados do IBGE 2010 e do Denatran, de 2000 a 2010 a região do ABC ganhou 194.413 habitantes a mais, enquanto aumentou 580.112 novos veículos. A população cresceu 8% (foi para 2.549.135) enquanto a frota de autos aumentou 75% (foi para 1.352.721).
É um dado preocupante. As prefeituras locais devem cada vez mais investir em mobilidade urbana, remodelação e ampliação de suas vias, sincronização de semáforos, ciclovias, busca do monotrilho, melhoria do transporte coletivo, educação para o trânsito, etc.
Senhores prefeitos, vamos repensar grande. Não paralisem suas cidades, apenas readequem as leis. O emprego e o desenvolvimento não aceitam desaforo.